Abfindung & Kapitalanlage
Abfindung erhalten? So wird aus Ihrem wohl teuersten Steuerjahr eine vermietete Wohnung.
Freiwilligenprogramm, Aufhebungsvertrag, Abfindung beim vorzeitigen Ausscheiden: Wer in der Automobilindustrie oder bei einem Zulieferer mit einer Abfindung geht, zahlt im selben Jahr oft mehr Einkommensteuer als je zuvor. Eine vermietete Eigentumswohnung aus unseren aufgeteilten Mehrfamilienhäusern kann einen spürbaren Teil davon zurückholen — mit Abschreibung, Restnutzungsdauer-Gutachten und dem Sofortabzug für die Renovierung. Alles nach den Regeln des Einkommensteuergesetzes.
Modellrechnung in zwei Minuten — ohne Konto, ohne Daten.
Der Ausgangspunkt
Warum das Abfindungsjahr so teuer ist
Eine Abfindung ist steuerlich Arbeitslohn — eine Entschädigung für den Verlust des Arbeitsplatzes (§ 24 Nr. 1 EStG). Sie kommt in dem Jahr, in dem sie ausgezahlt wird, auf Ihr Gehalt obendrauf. Wer bis zum Ausscheiden normal verdient hat und dann 100.000, 200.000 oder 300.000 Euro zusätzlich erhält, landet mit einem großen Teil davon im Spitzensteuersatz: 42 Prozent ab 69.879 Euro zu versteuerndem Einkommen, dazu Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer (Tarif 2026, § 32a EStG).
Die Fünftelregelung (§ 34 EStG) mildert das: Die Abfindung wird rechnerisch so besteuert, als käme sie in fünf Jahren zu je einem Fünftel. Wer mit seinem Gehalt aber ohnehin schon nahe am Spitzensteuersatz liegt, spürt davon wenig — ein Fünftel von 150.000 Euro landet auf 70.000 Euro Gehalt trotzdem in der 42-Prozent-Zone. Seit 2025 kommt dazu: Der Arbeitgeber wendet die Fünftelregelung beim Lohnsteuerabzug nicht mehr an. Die Milderung gibt es erst mit dem Steuerbescheid.
Die Steuer auf die Abfindung fällt also in einem einzigen Jahr an. Und genau in diesem Jahr zählt jede Position, die Ihr zu versteuerndes Einkommen senkt, mehr als in jedem anderen Jahr Ihres Berufslebens.
Ein Effekt, den wenige kennen: Im Abfindungsjahr wirken Werbungskosten rechnerisch oft stärker als der Spitzensteuersatz. Der Grund liegt in der Formel der Fünftelregelung: Sinkt Ihr übriges Einkommen durch die Wohnung in die Progressionszone, sinkt die Steuer auf das Fünftel der Abfindung gleich fünffach mit. Je nach Zahlen spart ein Euro Werbungskosten dann 50, 60 oder mehr Cent Steuer. Der Rechner zeigt den wirksamen Satz für Ihre Zahlen →
Die Hebel
Was eine vermietete Wohnung im Abfindungsjahr steuerlich bewirkt
1 · Abschreibung: 2 Prozent vom Gebäude, jedes Jahr
Eine vermietete Wohnung mit Baujahr 1925 bis 2022 wird mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG). Grundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises einschließlich Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch für den Kauf — der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Die Abschreibung beginnt mit dem Besitzübergang, anteilig nach Monaten.
2 · Gutachten: 3, 4 oder 5 Prozent statt 2
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzlichen 50 Jahre, dürfen Sie das nachweisen und schneller abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Ein Gutachten mit 20 Jahren Restnutzungsdauer bedeutet 5 Prozent pro Jahr — das Zweieinhalbfache. Der Bundesfinanzhof lässt dafür jede sachverständige Methode zu (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Sachverständigen her.
3 · Unrenoviert kaufen: bis 15 Prozent sofort absetzen
Renovieren Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, sind die Kosten bis zu 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) sofort Werbungskosten — nicht erst über Jahrzehnte (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in Verbindung mit § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Bei 214.000 Euro Gebäudeanteil sind das rund 38.000 Euro brutto, die im Abfindungsjahr Ihr Einkommen senken. Deshalb bieten wir Wohnungen bewusst auch unrenoviert an.
4 · Die Fünftelregelung verstärkt alles
Abschreibung und Renovierung mindern Ihr übriges Einkommen. Weil die Steuer auf die Abfindung an genau dieses übrige Einkommen anknüpft, wirken beide Posten im Abfindungsjahr doppelt: auf Ihr Gehalt und auf die Abfindung. Der wirksame Steuersatz auf Ihre Werbungskosten liegt dadurch häufig über 42 Prozent.
5 · Miete heute, steuerfreier Verkauf später
Die Wohnung bringt monatlich Miete. Nach zehn Jahren können Sie sie als Privatperson steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG) — die höhere Abschreibung aus dem Gutachten bleibt endgültig. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer.
6 · Die Unterlagen kommen von uns
Kaufvertrag mit Aufteilung in Grund und Gebäude — orientiert an Bodenrichtwert und Gebäudewert, damit das Finanzamt sie anerkennt —, Baujahr und Bauunterlagen für das Gutachten, Kostenaufstellung der Renovierung mit Nettobeträgen für die 15-Prozent-Prüfung — alles, was Ihr Steuerberater für die Anlage V braucht, gesammelt in einer Mappe.
Steuer-Rechner
Was eine vermietete Wohnung im Abfindungsjahr an Steuern spart
Geben Sie Ihr Gehalt und Ihre Abfindung ein, wählen Sie eine Wohnung dagegen — und sehen Sie, was sich ändert. Alle Werte lassen sich frei anpassen.
Ihre Situation
Die Wohnung
2 % sind fest — der gesetzliche Satz für Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022. Alles darüber braucht ein Gutachten zur Restnutzungsdauer: 3 % entsprechen 33 Jahren, 4 % 25 Jahren, 5 % 20 Jahren.
Steuersatz
Modellrechnung nach dem Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) mit Fünftelregelung (§ 34 EStG), Solidaritätszuschlag und optional Kirchensteuer (ohne deren Sonderausgabenabzug). Das zu versteuernde Einkommen wird aus dem Bruttogehalt überschlägig ermittelt (Sozialversicherungsbeiträge als Vorsorgeaufwand, Pauschbeträge); Kinderfreibeträge, weitere Werbungskosten, Arbeitslosengeld mit Progressionsvorbehalt und Finanzierungszinsen sind nicht enthalten. Die Abschreibung gilt anteilig ab dem Monat des Besitzübergangs. Der Rechner ersetzt keine Steuerberatung — die verbindliche Rechnung für Ihren Fall macht Ihr Steuerberater.
Der Ablauf
So läuft es bei uns
Sie melden sich — am besten, sobald die Abfindung feststeht
Entscheidend ist der Zeitpunkt: Der Besitzübergang und die Bezahlung der Renovierung müssen im Abfindungsjahr liegen, damit beides in diesem Jahr wirkt. Je früher wir wissen, wann die Abfindung fließt, desto besser passen Kauf und Renovierung in den Kalender.
Wir zeigen Ihnen passende Wohnungen
Eigentumswohnungen aus unseren aufgeteilten Mehrfamilienhäusern in Reutlingen und der Region — renoviert oder bewusst unrenoviert, auf Wunsch bereits vermietet. Sie sehen Kaufpreis, Gebäudeanteil, Baujahr und den Renovierungsrahmen innerhalb der 15-Prozent-Grenze.
Gutachten und Steuerberater
Wir stellen auf Wunsch den Kontakt zu einem Sachverständigen für das Restnutzungsdauer-Gutachten her und liefern die Bauunterlagen. Ihr Steuerberater prüft die Rechnung für Ihren Fall — vor dem Notartermin, nicht danach.
Notar, Besitzübergang, Renovierung
Der Notar beurkundet, der Besitz geht über, die Renovierung läuft nach dem abgestimmten Rahmen. Die Rechnungen stellen wir nach Gewerken mit Nettobeträgen zusammen.
Vermietung und Steuererklärung
Die Wohnung wird vermietet — auf Wunsch nennen wir Ihnen Hausverwaltungen aus der Region. In der Steuererklärung für das Abfindungsjahr erklären Sie die Abfindung in der Anlage N und die Wohnung in der Anlage V. Der Bescheid zeigt dann die Wirkung in der Größenordnung, die der Rechner vorgerechnet hat.
Unser Vorschlag: Rechnen Sie Ihre Zahlen oben durch und schicken Sie uns dann eine kurze Nachricht mit Zeitpunkt und Budget. Sie bekommen von uns passende Wohnungen und die Unterlagen für Ihren Steuerberater — unverbindlich. Jetzt vormerken lassen →
Ehrlich gesagt
Was Sie wissen sollten, bevor Sie rechnen
15 Prozent sind eine Freigrenze
Ein Euro über der Grenze, und alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre — auch Schönheitsreparaturen — werden zu Herstellungskosten, die nur noch über die Abschreibung laufen; nur jährlich übliche Wartungsarbeiten bleiben außen vor. Gerechnet wird netto, über drei Jahre ab Kauf, bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils (ohne Grundstück). Deshalb legen wir den Renovierungsrahmen vorher fest und halten Abstand zur Grenze.
Keine Hebung des Standards
Wird in mindestens drei der vier zentralen Bereiche — Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster — der Ausstattungsstandard um eine Stufe angehoben (etwa von einfach auf mittel), gilt das unabhängig von den 15 Prozent als Herstellungskosten (BMF-Schreiben vom 26.01.2026). Das Gleiche gilt beim Umbau für eine neue Nutzung. Instandsetzen und modernisieren ja, Kernsanierung im Abfindungsjahr nein.
Das Gutachten muss vor dem Kauf eingeplant sein
Das Finanzamt darf ein Gutachten prüfen; es muss objektbezogen und nachvollziehbar sein. Und: Der Gesetzgeber prüft derzeit, ob die kürzere Nutzungsdauer bei Altbauten eingeschränkt wird (Bundesrat, September 2026). Stand Oktober 2026 gilt die beschriebene Regelung; für Käufe ab 2027 kann sich das ändern — rechnen Sie zur Sicherheit auch mit 2 Prozent. Wir aktualisieren diese Seite, wenn sich etwas ändert.
Der Kalender entscheidet
Die Abschreibung zählt ab dem Monat des Besitzübergangs, die Renovierung in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen — eine im Dezember bezahlte Abschlagsrechnung zählt noch ins alte Jahr. Fließt die Abfindung im Dezember und die Wohnung kommt im Januar, treffen sich beide nicht. Deshalb Schritt 1: früh melden.
Zusammenballung ist Voraussetzung
Die Fünftelregelung gilt nur, wenn die Abfindung in einem Jahr zufließt und mehr ist, als Sie bei Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses erhalten hätten. Ratenzahlung über zwei Jahre kann die Begünstigung kosten.
Wir sind Verkäufer, keine Steuerberater
Diese Seite und der Rechner ordnen die bekannten Regeln ein und zeigen Größenordnungen. Die verbindliche Rechnung — mit Kinderfreibeträgen, Arbeitslosengeld, Finanzierung und allem, was Ihren Fall ausmacht — macht Ihr Steuerberater. Wir liefern ihm die Unterlagen.
Geschrieben von Tayfun Sevgili, Inhaber von Papakaufthaus.de
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns hier oft fragen.
Lohnt sich eine Wohnung nur wegen der Steuer?
Was hat sich bei der Fünftelregelung seit 2025 geändert?
Wann greift die Fünftelregelung überhaupt?
Muss ich die Wohnung mit der Abfindung bar bezahlen?
Wie viel darf ich renovieren, damit es sofort abziehbar bleibt?
Was ist das Gutachten zur Restnutzungsdauer?
Was passiert, wenn ich nach der Abfindung Arbeitslosengeld bekomme?
Kann ich die Wohnung später steuerfrei verkaufen?
Gilt das auch außerhalb der Automobilindustrie?
Beraten Sie mich steuerlich?
Ihre Anfrage
Lassen Sie sich für passende Wohnungen vormerken.
Ein paar Zeilen genügen. Wir melden uns persönlich — Tayfun oder Aylin Sevgili — kostenlos, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck, in der Regel am selben oder nächsten Werktag. Pflichtfelder sind mit * markiert.