Als Testamentsvollstrecker eine Immobilie verkaufen — geordnet und gut dokumentiert.

Kurz gesagt: Testamentsvollstrecker wird man in zwei Schritten — der Erblasser ernennt Sie in seinem Testament, und Sie nehmen das Amt nach dem Erbfall gegenüber dem Nachlassgericht an. Erst mit der Annahme beginnt das Amt. Ab dann verwalten Sie den Nachlass und setzen um, was im Testament steht.

1. Die Ernennung. Der Erblasser kann im Testament einen oder mehrere Testamentsvollstrecker ernennen (§ 2197 BGB). Er kann die Auswahl auch einem Dritten überlassen (§ 2198 BGB) oder das Nachlassgericht im Testament bitten, jemanden zu ernennen (§ 2200 BGB). Oft ist es ein Kind, ein Geschwister oder ein Mensch, dem der Erblasser besonders vertraut hat.
2. Die Annahme. Das Amt beginnt, sobald Sie es annehmen; Annahme und Ablehnung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht, und zwar erst nach dem Erbfall (§ 2202 BGB). Sie dürfen auch Nein sagen. Setzt das Gericht auf Antrag eines Beteiligten eine Frist und äußern Sie sich nicht, gilt das Amt als abgelehnt.
3. Der Nachweis. Auf Antrag stellt Ihnen das Nachlassgericht ein Testamentsvollstreckerzeugnis aus (§ 2368 BGB). Damit weisen Sie sich gegenüber Banken, Behörden, Grundbuchamt und Notar aus.

Und wenn die Aufgabe eines Tages nicht mehr zu Ihrem Leben passt: Das Amt lässt sich grundsätzlich jederzeit durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht kündigen (§ 2226 BGB). Sinnvoll ist ein Zeitpunkt, zu dem die Aufgabe geordnet übergeben werden kann — eine Kündigung zur Unzeit kann Schadensersatz auslösen.

Kurz gesagt: Ein Testamentsvollstrecker darf ein Haus aus dem Nachlass grundsätzlich verkaufen — er ist berechtigt, über Nachlassgegenstände zu verfügen (§ 2205 BGB) und sich dazu zu verpflichten (§ 2206 BGB), während die Erben über ein Haus unter Testamentsvollstreckung nicht selbst verfügen können (§ 2211 BGB). Zwei Punkte bestimmen, wie der Verkauf gelingt.

1. Was sagt das Testament? Der Erblasser kann die Befugnisse einschränken oder Anordnungen treffen, an die der Testamentsvollstrecker gebunden ist — etwa, dass das Haus in der Familie bleiben oder gerade verkauft werden soll (§ 2208, § 2216 BGB). Der erste Blick gilt deshalb immer dem Wortlaut des Testaments.
2. Grundbuch und Notar. Mit der Eintragung der Erben wird die Testamentsvollstreckung im Grundbuch vermerkt (§ 52 GBO). Für den Verkauf weisen Sie Ihre Befugnis in der Regel durch das Testamentsvollstreckerzeugnis oder durch das notarielle Testament mit Eröffnungsniederschrift nach (§ 35 Abs. 2 GBO). Der Kaufvertrag selbst wird wie jeder Hausverkauf beim Notar beurkundet.

Die Zustimmung der Erben ist für den Verkauf in der Regel nicht erforderlich, soweit das Testament nichts anderes bestimmt. Wer die Erben trotzdem früh informiert und ihnen Angebot und Unterlagen zeigt, hat später eine ruhige Abrechnung — und genau dafür ist ein einzelnes, schriftliches Angebot eine gute Grundlage.

Eine Testamentsvollstreckung beruht auf einer bewussten Anordnung zu Lebzeiten. Wer selbst überlegt, ob das eigene Haus eines Tages von einem Testamentsvollstrecker verwaltet oder verkauft werden soll, ist bei Notar und Generationenberatung richtig: Dort wird das Ganze geordnet, von der Vollmacht bis zum Testament.

Für die Immobilie selbst — was sie wert ist, ob Behalten oder Verkaufen besser zur Familie passt, was als Nächstes ansteht — sprechen Sie gern mit uns. Wie wir dabei vorgehen und wer bei welcher Frage hilft, steht unter Plötzlich Hausbesitzer: Wer bei welcher Frage hilft.