Plötzlich Hausbesitzer
Haus geerbt — was tun? Erst durchatmen, dann der nächste Schritt.
Plötzlich Hausbesitzer: Wer ein Haus geerbt oder geschenkt bekommen hat, steht vor Fragen, die man sich vorher nie gestellt hat. Die gute Nachricht: Sie müssen heute nichts entscheiden. Diese Seite zeigt Ihnen Schritt für Schritt, was nach einem Erbe oder einer Schenkung ansteht, was davon eilt und was in Ruhe reifen darf. Und wenn Sie das lieber im Gespräch sortieren: Wir sind im Raum Reutlingen, Tübingen, Esslingen und Stuttgart für Sie da.
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Zur Einordnung
Ruhig bleiben: Das Haus läuft erst einmal weiter
Kurz gesagt: Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, hat nur wenige feste Fristen zu beachten — für die Entscheidung über das Haus selbst gibt es grundsätzlich keine. Zuerst wird das Haus gesichert, dann die Erbfolge oder der Eigentumsübergang nachgewiesen, dann kommen die Zahlen auf den Tisch. Erst danach steht die Frage an: behalten, vermieten, selbst einziehen oder verkaufen.
Mit dem Erbfall geht das Vermögen eines Menschen als Ganzes auf seine Erben über (§ 1922 BGB) — das Haus ist also bereits auf Sie als Erben übergegangen, bevor irgendein Formular ausgefüllt ist. Die Mietverträge laufen weiter, die Versicherung läuft weiter, das Dach bleibt, wo es ist. Sie haben Zeit, sich einen Überblick zu verschaffen.
Unser Rat aus vielen Gesprächen mit Erben: Wichtig ist immer nur der nächste wichtige Schritt. Nicht alles ist gleich wichtig, und nicht alles ist gleichzeitig dringend. Wer das auseinanderhält, gewinnt Ruhe — und trifft am Ende die bessere Entscheidung.
Schritt für Schritt
Sieben Schritte — sortiert nach dem, was zuerst zählt
Durchatmen und Überblick gewinnen
Was gehört zum Nachlass, wer ist außer Ihnen beteiligt, gibt es ein Testament? Ein Blatt Papier mit diesen drei Antworten genügt für den Anfang. Finden Sie ein Testament, geben Sie es unverzüglich beim Nachlassgericht ab (§ 2259 BGB). Sind Sie nicht allein Erbe, entscheiden in der Regel alle Miterben gemeinsam — mehr dazu unter Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Das Haus sichern
Schlüssel einsammeln, Briefkasten leeren, Heizung und Wasser prüfen — besonders vor dem Winter. Informieren Sie den Gebäudeversicherer über den Eigentümerwechsel und darüber, ob das Haus bewohnt ist oder leer steht. Daueraufträge für Grundsteuer, Abschläge und Versicherung laufen am besten erst einmal weiter.
Die eine kurze Frist kennen
Wer ein Erbe nicht antreten möchte — etwa weil Schulden im Raum stehen —, kann es grundsätzlich nur innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem er vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung erfahren hat (§ 1944 BGB). Bei einem Testament beginnt die Frist nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Das ist die einzige kurze Frist; läuft sie ab, gilt die Erbschaft als angenommen. Ob eine Ausschlagung für Sie ein Thema ist, hängt vom ganzen Nachlass ab, nicht nur vom Haus — im Zweifel fragen Sie rechtzeitig Notar oder Rechtsanwalt.
Mieter und Beteiligte informieren
Ist das Haus vermietet, genügt ein kurzes Schreiben: Wer ist der neue Ansprechpartner, auf welches Konto geht die Miete künftig? Die Mietverträge laufen unverändert weiter. Wer Mieter früh und freundlich informiert, hat später ruhige Gespräche. Halten Sie sich eine Ausschlagung noch offen, warten Sie mit diesem Schritt, bis das entschieden ist.
Eigentum nachweisen, Grundbuch berichtigen
Das Grundbuchamt trägt Sie ein, wenn Sie die Erbfolge belegen — durch einen Erbschein oder durch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, entfällt in der Regel die Eintragungsgebühr. Die Einzelheiten und alle Fristen in einer Tabelle finden Sie unter Geerbtes Haus verkaufen.
Das Finanzamt informieren
Ein Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG); ist eine Schenkung notariell beurkundet, braucht es keine eigene Anzeige. Ob am Ende Steuer anfällt, hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab: Für Ehegatten gilt ein Freibetrag von 500.000 €, für Kinder von 400.000 €, für Enkel in der Regel von 200.000 € (§ 16 ErbStG). Ihr Steuerberater rechnet das für Ihren Fall.
Zahlen auf den Tisch — dann entscheiden
Was kostet das Haus im Monat, was bringt es ein, was steht an Dach, Heizung und Fenstern an, und was ist es heute wert? Mit diesen vier Zahlen wird aus einem Gefühl eine Entscheidung. Genau dabei helfen wir Ihnen im Gespräch.
Dringend oder wichtig?
Was eilt — und was Zeit hat
Die meisten Sorgen der ersten Wochen betreffen Dinge, die gar nicht eilen. Diese Übersicht trennt beides.
| Zeitraum | Was ansteht | Warum |
|---|---|---|
| Erste Tage | Haus sichern, Versicherer und Mieter informieren | Schützt das Haus und schafft Klarheit für alle |
| 6 Wochen ab Kenntnis | Annehmen oder ausschlagen | Ausschlagungsfrist nach § 1944 BGB |
| 3 Monate ab Kenntnis | Anzeige beim Finanzamt | § 30 ErbStG |
| 2 Jahre ab dem Erbfall | Grundbuchberichtigung beantragen | Eintragungsgebühr entfällt in der Regel |
| In Ihrem Tempo | Behalten, vermieten, einziehen oder verkaufen | Grundsätzlich keine gesetzliche Frist |
Geschenkt statt geerbt
Haus geschenkt oder überschrieben bekommen: Was anders ist
Wenn Eltern oder Großeltern ein Haus zu Lebzeiten übertragen, läuft vieles einfacher: Die Übertragung wird beim Notar beurkundet (§ 311b BGB), Sie stehen danach im Grundbuch, und ein Erbschein ist nicht nötig. Dafür lohnt ein genauer Blick in den Übergabevertrag — er bestimmt, was Sie mit dem Haus tun können.
- Vorbehalte der Schenker. Häufig behalten sich Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, oft auch ein Recht, das Haus unter bestimmten Bedingungen zurückzufordern. Solche Rechte stehen im Vertrag und meist auch im Grundbuch — und sie gelten weiter, wenn Sie später vermieten oder verkaufen möchten.
- Die Zehnjahresfristen. Die persönlichen Freibeträge der Schenkungsteuer stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Kann der Schenker innerhalb von zehn Jahren seinen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten, kann das Geschenk grundsätzlich zurückgefordert werden (§ 528, § 529 BGB). Und für Pflichtteilsergänzungsansprüche — etwa Ihrer Geschwister als weitere Kinder der Schenker — zählt eine Schenkung bis zu zehn Jahre mit, jedes Jahr um ein Zehntel weniger; haben sich die Schenker Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten, kann die Frist anders laufen (§ 2325 BGB).
- Steuern beim Erwerb. Eine Schenkung ist in der Regel von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 2 GrEStG); ob Schenkungsteuer anfällt, hängt vom Wert und vom Freibetrag ab.
- Steuern bei einem späteren Verkauf. Für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt in der Regel, wann die Schenker das Haus gekauft haben — nicht der Tag der Schenkung (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Grundregeln dazu stehen unter Spekulationssteuer bei Immobilien.
Die Entscheidung
Vier Wege für das Haus
Selbst einziehen
Passt, wenn Lage und Größe zu Ihrem Leben passen. Beim Erbe kann das selbst genutzte Familienheim für Ehegatten und Kinder unter engen Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein — unter anderem müssen Sie unverzüglich selbst einziehen. Klären Sie das vor der Entscheidung mit Ihrem Steuerberater.
Vermieten
Passt, wenn das Haus sich trägt und Sie Verwaltung, Abrechnungen und Instandhaltung gern übernehmen oder abgeben können. Was Vermieter heute beachten, steht unter Vermieterpflichten.
In der Familie halten
Passt, wenn ein Miterbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen möchte. Dafür braucht es einen Wert, auf den sich alle verständigen können — und einen Notar.
Verkaufen
Passt, wenn das Haus weit weg ist, Sanierungen anstehen, mehrere Erben teilen möchten oder Sie den Wert lieber anders einsetzen. Dann wird aus einem Haus mit Aufgaben ein klarer Betrag.
Aus unserer Erfahrung ist der Verkauf für viele Erben und Beschenkte ein Weg, der Ruhe bringt: Ein Haus, das man sich nicht ausgesucht hat, bringt laufende Aufgaben mit — Zeit, Rücklagen, Entscheidungen. Ein geordneter Verkauf schließt das Kapitel ab und lässt den Wert in der Familie.
Wenn Sie an uns verkaufen, kaufen wir direkt und im eigenen Namen: mit Mietern, mit Sanierungsbedarf und mit Lücken in den Unterlagen. Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit einer festen Zahl; es fällt keine Maklerprovision an. Wie das im Einzelnen läuft, lesen Sie unter Geerbtes Haus verkaufen und Wir kaufen Ihre Immobilie.
Generationenberatung
Wer bei welcher Frage hilft — und wo Sie anfangen
Kurz gesagt: Generationenberatung begleitet den Übergang von Vermögen von einer Generation auf die nächste — von der Vorsorgevollmacht über Testament und Schenkung bis zur Frage, was mit dem Elternhaus geschieht. Sie ordnet das Ganze; für die einzelnen Bausteine sind Fachleute zuständig.
| Ihre Frage | Ansprechpartner |
|---|---|
| Erbschein, Übergabevertrag, Kaufvertrag | Notar |
| Erbschaft- und Schenkungsteuer, Spekulationsfrist | Steuerberater |
| Streit unter Erben, Pflichtteil, Testament anfechten | Fachanwalt für Erbrecht |
| Vorsorge, Vollmachten, Vermögen im Ganzen ordnen | Generationenberater |
| Was ist das Haus wert, welche Wege gibt es, was eilt? | Ein Gespräch mit uns |
Generationenberater sind gefragt: Bei einer Bank in unserer Region wurden uns zuletzt rund drei Monate Wartezeit für einen Termin genannt (Stand Oktober 2026). Auch bei Notaren und Steuerberatern braucht es oft Vorlauf. Diese Zeit können Sie nutzen. Ein Gespräch mit uns ersetzt keine Generationenberatung; es dreht sich um die Immobilie: Wir schauen uns an, was Sie bekommen haben, ordnen ein, was das Haus heute wert sein kann, und zeigen Ihnen die Wege, die offenstehen.
Unsere Erfahrung: Nach diesem Gespräch sind die meisten informierter und ruhiger. Sie wissen dann, welcher Schritt als nächster ansteht, welche Fragen Sie zum Notar oder Steuerberater mitnehmen — und welche Punkte warten dürfen. So wägen Sie in Ruhe ab, statt alles auf einmal lösen zu wollen.
Der nächste wichtige Schritt: Sie müssen nicht alles auf einmal klären. Schildern Sie uns in ein paar Zeilen, was Sie geerbt oder geschenkt bekommen haben — wir melden uns persönlich und sortieren es mit Ihnen. Kostenloses Gespräch anfragen →
Der Weg mit uns
Vom ersten Gespräch bis zur Entscheidung
Sie melden sich
Ein paar Zeilen genügen: Was für ein Haus, wo steht es, wie sind Sie dazu gekommen. Unterlagen brauchen Sie dafür noch keine.
Wir sprechen in Ruhe
Am Telefon, per Video oder bei Ihnen vor Ort. Sie erzählen, wir hören zu und ordnen ein: Wert, Wege, Reihenfolge. Danach wissen Sie, was Ihr nächster Schritt ist.
Sie entscheiden — in Ihrem Tempo
Möchten Sie behalten, ist das Gespräch damit gut abgeschlossen. Kommt ein Verkauf infrage, sehen wir uns das Haus an, und Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit einer festen Zahl. Sobald wir uns einig sind, bereitet der Notar den Vertrag vor; ein Termin ist in der Regel zwei Wochen nach Erhalt des Entwurfs möglich.
Zur Einordnung: Diese Seite gibt allgemeine Orientierung und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Was für Ihren Fall konkret gilt, klären Notar, Steuerberater und Rechtsanwalt — für alles rund um die Immobilie selbst sind wir da: Kostenloses Gespräch anfragen →
Geschrieben von Tayfun Sevgili, Inhaber von Papakaufthaus.de
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns hier oft fragen.
Haus geerbt – was muss ich als Erstes tun?
Muss ich mich sofort entscheiden, ob ich das Haus behalte oder verkaufe?
Haus geschenkt bekommen – was ist zu beachten?
Darf ich ein geschenktes oder überschriebenes Haus verkaufen?
Haus geerbt: behalten, vermieten oder verkaufen?
Was ist Generationenberatung – und brauche ich sie?
Was kostet ein Gespräch mit Papakaufthaus.de?
Ihre Anfrage
Erzählen Sie uns, was Sie geerbt oder geschenkt bekommen haben.
Ein paar Zeilen genügen. Wir melden uns persönlich — Tayfun oder Aylin Sevgili — kostenlos, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck, in der Regel am selben oder nächsten Werktag. Pflichtfelder sind mit * markiert.