Ratgeber · Kaufpreis & Mieteinnahmen
Mietrendite berechnen
Wie Kaufpreis, Miete und Rendite zusammenhängen, warum „Jahresmiete mal 16,6“ rund 6 % ergibt — und wie Sie jede Rendite in Sekunden im Kopf rechnen. Ohne Vorwissen verständlich.
1 · Zwei Blickwinkel, eine Information
Rendite und Kaufpreisfaktor sind dasselbe — nur umgedreht
Für die schnelle Bewertung eines Mietobjekts brauchen Sie nur zwei Zahlen: den Kaufpreis und die Jahreskaltmiete (Kaltmiete = Miete ohne Nebenkosten wie Heizung und Wasser — nur sie zählt, denn die Nebenkosten reicht der Vermieter in der Regel an die Mieter durch). Aus diesen zwei Zahlen entstehen beide Kennziffern:
Die Rendite-Brille
„Wie viel Prozent meines Kaufpreises kommen jedes Jahr als Miete zurück?“
Die Faktor-Brille
„Wie viele Jahresmieten bezahle ich für das Haus?“ — im Makler-Deutsch: „das X-Fache der Jahresmiete“
Kehrwert heißt: derselbe Bruch, einmal auf dem Kopf. Genau deshalb lassen sich Rendite und Faktor jederzeit ineinander umrechnen — das ist der Kern aller Eselsbrücken auf dieser Seite. „Brutto“ bedeutet dabei: vor allen Kosten gerechnet.
2 · Das Grundgesetz
Eine Formel reicht für alles
Gilt immer. Kennen Sie einen der beiden Werte, teilen Sie 100 durch ihn — und Sie haben den anderen.
Probe: 100 ÷ 20 = 5 % · 100 ÷ 4 % = Faktor 25 · 16,6 × 6 ≈ 100 ✓
3 · Die 16,6er-Regel
Warum „Jahresmiete × 16,6“ rund 6 % ergibt
Sie rechnen Kaufpreis = Jahresmiete × 16,6. Das Haus kostet also 16,6 Jahresmieten — der Faktor ist 16,6.
Grundgesetz anwenden: Rendite = 100 ÷ 16,6 = 6,02 %. Deshalb landen Sie „ungefähr“ bei 6 %.
100 ÷ 6 = 16,67. Die 16,6 ist der gerundete Kehrwert von 6 %. Wer „mal 16,6“ rechnet, rechnet in Wahrheit „geteilt durch 6 %“.
Feinheit: Mit ×16,6 statt ×16,67 kaufen Sie eine Spur schärfer ein — exakt 6,02 % statt glatt 6,00 %.
4 · Die Faktor-Leiter
Die wichtigsten Stufen zum Auswendigkönnen
Je weiter oben auf der Leiter, desto mehr Miete bekommen Sie pro eingesetztem Euro. Die letzte Spalte übersetzt in Monatsmieten: Wie viele Monats-Kaltmieten entspricht der Kaufpreis? (Monatsmieten ≈ Faktor × 12)
Lesebeispiel: Ein Objekt zum 20-Fachen der Jahresmiete bringt 5,0 % brutto. Liegt der Faktor unter 16,6, liegt die Rendite über der 6-%-Marke.
5 · Eselsbrücken
Sechs Merksätze fürs Kopfrechnen
„100 geteilt durch — fertig.“
Der Universalschlüssel: 100 durch den bekannten Wert teilen, schon haben Sie den anderen.
100 ÷ Faktor 20 = 5 % · 100 ÷ 4 % = Faktor 25
„1.200 durch Monatsmieten.“
Kaufpreis ÷ Monatsmiete = Anzahl Monatsmieten. Dann: 1.200 ÷ Anzahl = Rendite. Merke: 200 Monatsmieten = 6 %.
500.000 € ÷ 2.500 € = 200 Monatsmieten → 1.200 ÷ 200 = 6 %
„Doppelter Faktor, halbe Rendite.“
Faktor und Rendite bewegen sich exakt gegenläufig — verdoppelt sich der Preis bei gleicher Miete, halbiert sich die Rendite.
Faktor 10 → 10 % · Faktor 20 → 5 % · Faktor 40 → 2,5 %
„Rückwärts einkaufen.“
Maximaler Kaufpreis = Jahresmiete × Wunschfaktor. So wird aus der Zielrendite eine Preisobergrenze.
× 12,5 für 8 % · × 14,3 für 7 % · × 16,6 für 6 % · × 20 für 5 %
„Der Quadratmeter-Schnellcheck.“
Kaltmiete pro m² × 1.200 ÷ Kaufpreis pro m² = Rendite. Beide Zahlen stehen in fast jedem Exposé (Verkaufsunterlage).
10 €/m² Miete, 2.000 €/m² Kaufpreis → 10 × 1.200 ÷ 2.000 = 6 %
„Faktor = Jahre.“
Der Faktor ist die Zahl der Jahre, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis einmal bezahlt haben. Kürzer warten = mehr Rendite.
Faktor 16,6 ≈ 16⅔ Jahre bis „einmal abbezahlt“
6 · Rechenbeispiele
Dreimal durchgerechnet
Eigentumswohnung
Kaufpreis 300.000 € · Kaltmiete 1.000 €/Monat
Mehrfamilienhaus, 6 Wohnungen
Kaufpreis 840.000 € · je Wohnung 700 €/Monat kalt
Rückwärts: Was darf es kosten?
Jahresmiete 90.000 € · Ziel: 6 %
7 · Ehrlichkeits-Check
Brutto vergleicht — netto entscheidet
Bruttorendite (die Schnelle)
Perfekt zum Vergleichen und Vorsortieren vieler Objekte — eine Zahl, zwei Sekunden. Sie ignoriert aber die Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten.
Alles auf dieser Seite bis hierher ist Brutto-Rechnung.
Nettomietrendite (die Ehrliche)
Rechnet die Kaufnebenkosten auf den Preis drauf und zieht von der Miete ab, was nicht auf Mieter umlegbar ist: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall.
Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg: 5 % Grunderwerbsteuer + ca. 1,5 % Notar und Grundbuch + ggf. Makler ≈ rund 10 %.
40.320 € Netto-Miete ÷ 924.000 € Gesamtkosten = ≈ 4,4 % netto — aus 6,0 % brutto.
Brutto vergleicht, netto entscheidet
Die Rendite ist ein Filter für die Vorauswahl — am Ende entscheiden zusätzlich Lage, Zustand, Mietsteigerungspotenzial und Finanzierung mit.
8 · Schnell-Rechner
Selbst ausprobieren
Tipp: Geben Sie die Zahlen aus einem echten Exposé ein — der Rechner zeigt sofort, wo das Objekt auf der Faktor-Leiter landet. Die Eingaben bleiben in Ihrem Browser, es wird nichts übertragen oder gespeichert.
Jedes Haus ist mehr als eine Formel. Wenn Sie über den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses im Raum Reutlingen und Stuttgart nachdenken: Wir schauen es uns persönlich an und machen Ihnen ein klares, schriftliches Angebot mit einer festen Zahl — unverbindlich. Kostenlose Ersteinschätzung anfordern → · Was ist mein Haus wert? →
Alle Formeln auf dieser Seite beziehen sich auf die Brutto-Betrachtung auf Basis der Jahreskaltmiete — ohne Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Steuern, Finanzierung und Mietänderungen. Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: 5 %. Stand: September 2026.
Geschrieben von Tayfun Sevgili, Inhaber von Papakaufthaus.de
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns hier oft fragen.
Warum ergibt Jahresmiete mal 16,6 genau 6 % Rendite?
Rechnet man die Mietrendite mit Kaltmiete oder Warmmiete?
Welcher Kaufpreisfaktor ist ein guter Wert?
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Sagt die Mietrendite alles über ein Objekt aus?
Wie rechne ich vom Wunschertrag auf den Kaufpreis zurück?
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