Miteigentumsanteil oder Hausanteil verkaufen — Ihre Wege als Miteigentümer.

Kurz gesagt: Ihren Miteigentumsanteil an einer Immobilie — etwa Ihren hälftigen Hausanteil, oft „Haushälfte“ genannt — dürfen Sie grundsätzlich ohne Zustimmung der anderen verkaufen (§ 747 Satz 1 BGB); das ganze Haus können die Miteigentümer nur gemeinsam verkaufen (§ 747 Satz 2 BGB). Für einen Bruchteil an einem nicht aufgeteilten Haus finden sich in der Praxis nur wenige Käufer. Darum führen meist drei Wege weiter: Ein Miteigentümer übernimmt den Anteil, alle verkaufen das ganze Haus gemeinsam, oder — als letzter Weg — die Teilungsversteigerung. Ist ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, lassen sich auch einzelne Wohnungen verkaufen.

Diese Seite ist für Sie, wenn Ihnen ein Haus gemeinsam mit anderen gehört und jeder im Grundbuch mit einem Anteil eingetragen ist, etwa „zu 1/2“ oder „zu 1/3“. Juristen sprechen von Miteigentum nach Bruchteilen oder kurz von einer Bruchteilsgemeinschaft: Jedem gehört ein rechnerischer Anteil am ganzen Haus, nicht eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Stockwerk. Ist umgangssprachlich von der „Haushälfte“ die Rede, ist hier dieser rechnerische Anteil gemeint, keine Doppelhaushälfte mit eigenem Grundstück. Typisch sind Geschwister, denen die Eltern das Haus zu gleichen Teilen übertragen haben, Mitinvestoren, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus gekauft haben, und Paare ohne Trauschein mit einem gemeinsamen Haus.

Erbengemeinschaft oder Ehe? Gehört das Haus noch einer ungeteilten Erbengemeinschaft, ist das kein Miteigentum nach Bruchteilen: Dann verfügen Sie nicht über einen Hausanteil, sondern über Ihren Erbanteil — dazu mehr unter Erbanteil verkaufen. Sind Sie verheiratet und leben im gesetzlichen Güterstand, kann zusätzlich die Einwilligung Ihres Ehegatten nötig sein — auch wenn er nicht Miteigentümer ist —, wenn der Anteil nahezu Ihr ganzes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Gehört das Haus Eheleuten gemeinsam, gilt das hier Gesagte ebenso; die Besonderheiten finden Sie unter Haus verkaufen bei Scheidung.

Vorweg, damit keine falschen Erwartungen entstehen: Wir kaufen ganze Häuser und einzelne Wohnungen aus aufgeteilten Häusern — aber keine Bruchteile und keine Erbanteile.

Bei Mehrfamilienhäusern — oft auch Zinshaus genannt — und bei Wohn- und Geschäftshäusern hängt vom Grundbuch ab, was sich verkaufen lässt. Nicht aufgeteilt: Das Haus hat ein einziges Grundbuchblatt, und Sie stehen dort mit einem Bruchteil, etwa „zu 1/3“. Dann gelten die Wege oben — Übernahme, gemeinsamer Verkauf des ganzen Hauses oder als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Für den gemeinsamen Verkauf sind wir als Käufer da; wie er abläuft, lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen und Wohn- und Geschäftshaus verkaufen.

In Wohnungseigentum aufgeteilt: Es gibt eine Teilungserklärung oder einen Teilungsvertrag, und jede Wohnung hat ein eigenes Grundbuchblatt. Jede Wohnung lässt sich dann grundsätzlich für sich verkaufen — von ihrem Eigentümer allein oder, wenn sie mehreren gehört, von diesen gemeinsam. Hier kaufen wir auch einzelne Wohnungen, zum Beispiel 5 von 12. Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter oder andere Eigentümer der Veräußerung zustimmen müssen (§ 12 WEG), holt der Notar diese Zustimmung ein; verweigert werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund.

Mieter. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB, für Läden und Büros i. V. m. § 578 BGB): Der Käufer tritt grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Ausnahme: Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, kann der Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB); darauf achtet der Notar. Ein vermietetes Haus ist für uns der Normalfall — mehr dazu unter Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.