Ratgeber für Eigentümer
Vermieten wird jedes Jahr anspruchsvoller. Verkaufen bleibt einfach.
Wer heute ein Mehrfamilienhaus vermietet, führt nebenbei einen kleinen Fachbetrieb: Messtechnik, Fristen, Informationspflichten, Rechtsprechung. Alles davon ist Arbeit – und sie wächst jedes Jahr. Hier finden Sie die 14 wichtigsten Pflichten mit der jeweiligen Rechtsgrundlage zum Nachlesen. Und den einfachen Ausweg: Übergeben Sie das Haus in Hände, für die genau das der Beruf ist.
Kurz gesagt: Vermieterpflichten sind die gesetzlichen Aufgaben, die mit dem Vermieten von Wohnraum verbunden sind — von der Messtechnik über Abrechnungs- und Informationsfristen bis zum Trinkwasser. 2026/27 kommen für Eigentümer in Baden-Württemberg vor allem drei Dinge zusammen: die Nachrüstfrist für fernablesbare Zähler zum 31.12.2026, die erweiterte Mietpreisbremse in 130 Kommunen und die jährlichen Berechnungspflichten bei CO₂-Kosten und Heizkosten.
Stand: 25. September 2026 · Angaben an den Gesetzestexten geprüft, ohne Gewähr — keine Rechtsberatung.
Die 14 Pflichten im Überblick
Funk-Zähler sind Pflicht — Nachrüstfrist 31.12.2026.
Seit dem 1. Dezember 2021 müssen neu eingebaute Heizkostenverteiler und Zähler fernablesbar sein; vorhandene Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV). Ausnahmen gibt es nur, wenn das technisch nicht machbar oder unwirtschaftlich ist.
Was das für Sie heißt: Wer die Frist verpasst, muss dem Mieter eine Kürzung seines Anteils um 3 Prozent hinnehmen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV) — jedes Jahr, bis die Geräte da sind.
Monatliche Verbrauchsinformationen.
Sind fernablesbare Zähler eingebaut, müssen Vermieter ihren Mietern jeden Monat Verbrauchsinformationen mitteilen — mit Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahr (§ 6a HeizkostenV).
Was das für Sie heißt: Zwölf Mitteilungen pro Jahr und Wohnung. Bleiben sie aus, darf der Mieter die Abrechnung um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
15 Prozent Kürzung bei Messlücken.
Bei zentraler Warmwasserbereitung muss der Energieanteil des Warmwassers mit einem Wärmezähler gemessen werden (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Fehlt er, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig — und der Mieter darf 15 Prozent seiner Heiz- und Warmwasserkosten kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV; BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20).
Was das für Sie heißt: Ein fehlender Zähler wirkt nicht einmal, sondern in jeder Abrechnung, solange die Lücke besteht.
Mietpreisbremse in 130 Kommunen.
In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Januar 2026 in 130 Städten und Gemeinden (vorher 89), darunter Reutlingen, Tübingen, Esslingen, Metzingen und Stuttgart (Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen). Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
Was das für Sie heißt: Zu viel verlangte Miete können Mieter zurückfordern. Vor jeder Neuvermietung ist die Vergleichsmiete zu ermitteln und zu dokumentieren.
Kappungsgrenze für Bestandsmieten.
Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt, in den per Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Was das für Sie heißt: Auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, lässt sich der Rückstand nur in Etappen aufholen — Frist, Form und Begründung müssen jedes Mal stimmen.
Alte Vertragsklauseln kippen reihenweise.
Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen, pauschale Rauchverbote, feste Besichtigungsrechte oder allgemeine Tierhaltungsverbote: Was in Formularverträgen früherer Jahre stand, hat der Bundesgerichtshof in vielen Fällen für unwirksam erklärt.
Was das für Sie heißt: Eine unwirksame Klausel wird nicht „abgemildert", sie fällt ganz weg — die Renovierung trägt dann der Vermieter. Ältere Verträge gehören auf den Prüfstand.
Mess- und Eichwesen: alle 6 Jahre.
Kalt- und Warmwasserzähler haben eine Eichfrist von 6 Jahren (Anlage 7 Nr. 5.5.1 und 5.5.2 MessEV); danach müssen sie getauscht oder nachgeeicht werden. In Baden-Württemberg muss jede Wohnung im Neubau einen eigenen Wasserzähler haben (§ 35 LBO).
Was das für Sie heißt: Abgelaufene Zähler machen die Wasserkostenabrechnung angreifbar — der Turnus gehört in den Kalender.
CO₂-Kostenaufteilung: bis zu 95 Prozent.
Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO₂-Kosten aus Heizöl und Erdgas nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes in zehn Stufen zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Unter 12 kg CO₂ je Quadratmeter und Jahr trägt der Mieter alles; ab 52 kg trägt der Vermieter 95 Prozent (Anlage zum CO2KostAufG).
Was das für Sie heißt: Je älter die Heizung und je schwächer die Dämmung, desto größer Ihr Anteil — und die Stufe muss jedes Jahr neu berechnet und in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden.
Betriebskostenabrechnung binnen zwölf Monaten.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Was das für Sie heißt: Ein verspäteter Beleg vom Versorger ist kein Freibrief — die Frist läuft trotzdem. Guthaben des Mieters bleiben auch nach Fristablauf geschuldet.
Legionellenprüfung alle drei Jahre.
Bei einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung — Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle — muss das Trinkwasser in vermieteten Gebäuden mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersucht werden (§ 31 Abs. 2 TrinkwV).
Was das für Sie heißt: Die Probenahme übernimmt eine zugelassene Untersuchungsstelle; bei Überschreitung des Maßnahmenwerts folgen Meldepflicht, Ursachensuche und Sanierung.
Energieausweis bei jeder Neuvermietung.
Der Energieausweis ist Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG); schon die Immobilienanzeige muss die Pflichtangaben enthalten (§ 87 GEG).
Was das für Sie heißt: Ein abgelaufener Ausweis (Gültigkeit zehn Jahre) muss vor der nächsten Vermietung erneuert werden; Verstöße sind bußgeldbewehrt.
Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen.
Vermieter müssen jedem neuen Mieter den Einzug innerhalb von zwei Wochen bestätigen, damit dieser sich beim Einwohnermeldeamt anmelden kann (§ 19 BMG).
Was das für Sie heißt: Wer die Bestätigung verweigert oder verspätet ausstellt, riskiert ein Bußgeld bis 1.000 Euro (§ 54 BMG).
Balkonkraftwerke: Anspruch des Mieters.
Seit dem 17. Oktober 2024 können Mieter die Erlaubnis für ein Steckersolargerät verlangen (§ 554 Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm die Installation auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist.
Was das für Sie heißt: Die Frage ist nicht mehr „ob", sondern „wie": Befestigung, Elektrik und Haftung gehören in eine schriftliche Vereinbarung.
Rauchwarnmelder in jeder Wohnung.
Schlafräume, Kinderzimmer und die Rettungswege daraus müssen mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein — auch im Bestand (§ 15 Abs. 7 LBO).
Was das für Sie heißt: Der Einbau ist Sache des Eigentümers; wer die Betriebsbereitschaft sicherstellt, sollte im Mietvertrag klar geregelt sein.
Nicht in dieser Liste: die Heizungsregeln des Gebäudeenergiegesetzes (65-Prozent-Vorgabe, Übergangsfristen, kommunale Wärmeplanung). Dazu erscheint ein eigener Ratgeber — er braucht mehr Platz als einen Absatz.
Nichts davon ist unlösbar. Aber alles zusammen ist ein Pensum, und wer das neben Beruf und Familie stemmt, verdient einen Ausweg, der ruhig und planbar ist. Wer die Verantwortung abgeben möchte, hat mit uns einen Käufer, für den genau das der Beruf ist: fester Preis, fester Termin, kein Inserat, keine Provision und ein Ansprechpartner, der zuhört.
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Häufige Fragen zu Vermieterpflichten
Sind fernablesbare Zähler für Vermieter Pflicht?
Müssen Vermieter monatliche Verbrauchsinformationen liefern?
Was passiert, wenn ein Wärmezähler an der Anlage fehlt?
Gilt die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg?
Wie stark dürfen Bestandsmieten steigen?
Sind alte Mietvertragsklauseln noch wirksam?
Wie oft müssen Wasserzähler getauscht werden?
Müssen Vermieter CO₂-Kosten mittragen?
Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung beim Mieter sein?
Müssen Vermieter das Trinkwasser auf Legionellen prüfen lassen?
Muss bei jeder Neuvermietung ein Energieausweis vorliegen?
Was ist die Wohnungsgeberbestätigung?
Dürfen Mieter ein Balkonkraftwerk installieren?
Sind Rauchwarnmelder in Baden-Württemberg Pflicht?
Geschrieben von Tayfun Sevgili, Inhaber von Papakaufthaus.de