Sanierungspflicht beim Verkauf
Wir kaufen Ihr Haus — und übernehmen mit dem Eigentum jede Sanierungspflicht.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudeenergiegesetz als Gebäudemodernisierungsgesetz, mit neuen Heizungsregeln — und mit Nachrüstpflichten, die am Haus hängen. Wer an uns verkauft, muss davon nichts selbst umsetzen: Wir kaufen direkt und im eigenen Namen, im Ist-Zustand — und übernehmen mit dem Eigentum alle Pflichten. Beim Verkäufer bleibt nach diesem Gesetz in der Regel nur der Energieausweis — den beschaffen wir gemeinsam.
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Zur Einordnung
Was seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt
Kurz gesagt: Sanierungspflichten beim Verkauf sind die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes — seit dem 29. Juli 2026 in der Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) —, die am Gebäude hängen und deshalb grundsätzlich mit dem Eigentum auf den Käufer übergehen. Mit dem GModG sind die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel gestrichen; Gas- und Ölheizungen bleiben ausdrücklich zulässig. Geblieben sind die Nachrüstpflichten für ungedämmte Geschossdecken und Rohrleitungen sowie der Energieausweis beim Verkauf — in der Regel das Einzige, was aus diesem Gesetz beim Verkäufer bleibt.
Formal ist es dasselbe Gesetz: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat das Gebäudeenergiegesetz in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ umbenannt und die Heizungsregeln neu gefasst; die früheren § 47, § 71 und § 72 GEG sind im Gesetzestext als weggefallen gekennzeichnet. Für Sie als Verkäufer zählt vor allem eines: Diese Pflichten treffen den, der das Gebäude besitzt — mit dem Eigentum übergeben Sie sie an uns.
Pflicht für Pflicht
Wer beim Verkauf welche Pflicht trägt
| Pflicht | Was sie verlangt | Wer sie beim Verkauf trägt |
|---|---|---|
| Energieausweis vorlegen | In der Regel gilt: Liegt kein gültiger Ausweis vor, ist beim Verkauf einer auszustellen; er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kaufvertrag zu übergeben (§ 80 Abs. 3 und 4 GModG). Gültig zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG); bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 in der Regel als Bedarfsausweis. | Sie als Verkäufer, vor dem Verkauf. In der Regel die einzige Pflicht aus dem GModG, die beim Verkäufer bleibt — wir sagen Ihnen, welche Unterlagen gebraucht werden, und helfen bei der Beschaffung. |
| Nachrüstpflichten (früher § 47 GEG) | Der frühere § 47 (oberste Geschossdecke) ist weggefallen; die Nachrüstpflichten stehen heute in § 35 und § 69: Ungedämmte oberste Geschossdecken sind so zu dämmen, dass ein U-Wert von 0,24 W/(m²·K) nicht überschritten wird — ein entsprechend gedämmtes Dach genügt ebenso (§ 35 Abs. 1 GModG). Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG). | Geht mit dem Kauf auf uns über. Sie dämmen nichts. |
| Austauschpflicht alter Heizkessel (früher § 72 GEG) | Der frühere § 72 ist weggefallen; eine Austauschpflicht für alte Kessel steht im Gesetz nicht mehr. Unabhängig davon gilt für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen grundsätzlich weiterhin eine Heizungsprüfung und -optimierung: wasserführende Anlagen von vor dem 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2027, jüngere Anlagen — außer Wärmepumpen — innerhalb eines Jahres nach 15 Betriebsjahren (§ 60b Abs. 1 GModG). | Geht mit dem Kauf auf uns über. Die Heizung bleibt, wie sie ist. |
| Regeln für neue Heizungen nach dem GModG | Wahl unter zehn Optionen nach den Maßgaben der §§ 43 bis 46 — ausdrücklich auch Gas, Heizöl oder Flüssiggas (§ 42 Abs. 1 und 2 GModG). Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas- oder Ölheizung gilt ab dem 1. Januar 2029 ein schrittweise steigender Anteil aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff (§ 43 Abs. 1 GModG). | Geht mit dem Kauf auf uns über. Ob und wann eine neue Heizung kommt, entscheiden wir nach dem Kauf als Eigentümer. |
| Fristen bei Eigentümerwechsel | Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, treffen die Dämmpflichten in der Regel erst den neuen Eigentümer — mit zwei Jahren Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Sonst gelten sie grundsätzlich für den jeweiligen Eigentümer. | Geht mit dem Kauf auf uns über. Ab dem Kauf sind wir der Eigentümer, den die Pflicht trifft — gleich, wann die Frist zu laufen begann. |
Ihre Seite des Verkaufs
Was Sie beim Verkauf an uns nicht tun müssen
Nicht dämmen
Geschossdecke, Dach, Rohrleitungen im Keller: Was das Gesetz an Nachrüstung verlangt, erfüllen wir nach dem Kauf als Eigentümer. Sie beauftragen nichts.
Keine Heizung tauschen
Die Heizung bleibt, wie sie ist — ob alter Kessel, Gas oder Öl. Ob und wann eine neue Anlage kommt, entscheiden wir nach dem Kauf.
Keine Förderung beantragen
Anträge, Nachweise und Fristen von Förderprogrammen bleiben Ihnen erspart. Wir kaufen, ohne dass vorher etwas modernisiert oder gefördert sein muss.
Keine Handwerker koordinieren
Keine Kostenvoranschläge, keine Terminabstimmung, keine Baustelle im vermieteten Haus. Wir übernehmen das Gebäude im Ist-Zustand — und alles, was danach ansteht.
Entscheidend ist, was bei Ihnen bleibt: der vereinbarte Kaufpreis — ohne Provision, ohne Vorkosten, ohne Vermarktungsmonate, ohne Inserat und damit auch ohne Pflichtangaben für Immobilienanzeigen (§ 87 Abs. 1 GModG). Sie erhalten ein klares, schriftliches Angebot mit festem Preis und festem Termin — und alles bleibt diskret. Wir kaufen mit Mietern, mit Sanierungsstau und mit unvollständigen Unterlagen.
Über die Pflichten hinaus Sanierungsbedarf? Wie wir Dach, Fenster oder Bäder im heutigen Zustand mitkaufen, ohne dass Sie vorher investieren, lesen Sie unter Haus mit Sanierungsstau verkaufen → — die laufenden Pflichten des Vermietens unter Vermieterpflichten 2026/27 →
Der Weg
Vom ersten Kontakt bis zur Übergabe
Sie schildern das Haus
Ort, Baujahr, Heizungsart und der Zustand, wie Sie ihn kennen — damit können wir starten. Unterlagen reichen Sie nach, wie sie vorliegen.
Ein Blick ins Haus, Ihr Angebot
Wir sehen uns Heizung, Dach und Keller einmal an — wenn Sie möchten, ohne dass es im Haus auffällt. Danach liegt Ihnen ein schriftliches Angebot mit einer festen Zahl vor. Fehlt der Energieausweis, klären wir gemeinsam, was dafür gebraucht wird.
Notartermin und Eigentumsübergang
Sind wir uns einig, bereitet der Notar den Vertrag vor; ein Termin ist in der Regel zwei Wochen nach Erhalt des Entwurfs möglich. Sobald das Eigentum auf uns übergegangen ist, liegen Dämmung, Heizung und Fristen bei uns. Für die Mieter ändert sich nichts — und für Sie ist der Verkauf abgeschlossen.
Zur Einordnung: Diese Seite gibt allgemeine Orientierung zum Stand September 2026 und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für den Verkauf selbst sind wir da: Kostenlose Einschätzung anfordern →
Geschrieben von Tayfun Sevgili, Inhaber von Papakaufthaus.de
Häufige Fragen
Was Eigentümer uns hier oft fragen.
Muss ich vor dem Verkauf dämmen oder die Heizung tauschen?
Gibt es noch eine Austauschpflicht für alte Heizkessel?
Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?
Darf noch eine Gas- oder Ölheizung eingebaut werden?
Was passiert mit der Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke beim Verkauf?
Ihre Anfrage
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