Spekulationssteuer bei Immobilien — die Grundregeln, ruhig erklärt.

„Spekulationssteuer" ist der Alltagsname für etwas, das im Gesetz nüchterner heißt: private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Die Grundregel ist seit vielen Jahren dieselbe: Liegen zwischen dem Kauf einer Immobilie und ihrem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn aus dem Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig. Ist die Frist abgelaufen, bleibt der Gewinn bei einem privaten Verkauf regelmäßig steuerfrei.

Dabei handelt es sich nicht um eine eigene Steuerart mit eigenem Satz. Besteuert wird der Gewinn im Rahmen Ihrer Einkommensteuer — mit Ihrem persönlichen Steuersatz, der von Ihrer gesamten Einkommenssituation abhängt. Deshalb lässt sich die Höhe nie pauschal beziffern, sondern nur für den konkreten Einzelfall berechnen.

Ein Wort vorweg, weil es uns wichtig ist: Diese Seite ist keine Steuerberatung. Sie sortiert die allgemein bekannten Grundregeln als Rahmen. Für Ihren konkreten Fall rechnet Ihr Steuerberater — er kennt Ihre Zahlen und prüft, was hier nur als Grundregel skizziert ist.

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus fehlt die Eigennutzung — die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien hilft hier also regelmäßig nicht weiter. Der Maßstab ist dann meist die reine Zehn-Jahres-Frist. Das klingt nach trockener Materie, ist praktisch aber schnell geklärt: Das Anschaffungsdatum steht im Kaufvertrag, bei geerbten Häusern zählt das Datum des Erblassers.

Mit diesen zwei Angaben kann Ihr Steuerberater die Lage meist zügig einordnen: Frist bereits abgelaufen, kurz davor oder mittendrin — und was das jeweils für den Gewinn bedeutet. Genau diese Klarheit ist der Punkt: Wer seine Frist kennt, entscheidet in Ruhe und aus einer geordneten Position heraus, ob und wann er verkauft.

Als Käufer richten wir uns dabei nach Ihrem Tempo. Ob der Verkauf zeitnah passt oder erst zu einem späteren Zeitpunkt — unser Angebot rechnen wir Ihnen offen vor, und den Zeitplan bestimmen Sie.

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft — das Haus gehört dann allen Miterben zusammen. Bei der Spekulationssteuer ändert das nichts an der Fristlogik: Maßgeblich bleibt das Anschaffungsdatum des Erblassers, und zwar für alle Miterben gleichermaßen. Verkauft die Gemeinschaft das geerbte Haus gemeinsam, gilt für jeden Beteiligten derselbe Maßstab — und auch die Verteilung des Erlöses nach Erbquoten ändert daran nichts. Eine Erbengemeinschaft, die die Frist des Erblassers kennt, kennt sie damit für alle.

Ein Sonderfall entsteht, wenn die Gemeinschaft einen anderen Weg wählt: Ein Miterbe übernimmt die Erbanteile der übrigen gegen eine Abfindung und verkauft das Haus später allein. Hier hat sich die Rechtslage zuletzt zweimal bewegt: Der Bundesfinanzhof hatte 2023 entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Erbanteils nicht als Anschaffung des geerbten Grundstücks gilt (Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22). Der Gesetzgeber hat darauf mit dem Jahressteuergesetz 2024 reagiert: § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG stellt den Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft seither der anteiligen Anschaffung der dazugehörigen Grundstücke gleich — und zwar in allen noch offenen Fällen. Wer Miterben gegen Abfindung auszahlt und das Haus später verkauft, muss für den hinzuerworbenen Anteil deshalb mit einer eigenen Zehn-Jahres-Frist ab der Übernahme rechnen; für den von Anfang an selbst geerbten Anteil bleibt es bei der Frist des Erblassers.

Zugleich gilt: Eine Erbauseinandersetzung lässt sich unterschiedlich gestalten, und auf diese Gestaltung kommt es steuerlich an. Lassen Sie Ihre Konstellation deshalb vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen — er ordnet ein, was Rechtsprechung und Gesetzesänderung für Ihren Fall bedeuten, auch bei Übernahmen, die noch vor der Gesetzesänderung vereinbart wurden. Und wenn die Gemeinschaft sich anschließend für den Verkauf entscheidet, kaufen wir das Haus direkt und im eigenen Namen: mit einem Ansprechpartner für alle Miterben und einem Angebot, das jeder Beteiligte Zeile für Zeile nachvollziehen kann.